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9. Juli 2021

Steuerliche Vorteile für Immobilieninvestoren: Gute Beratung macht den Unterschied


Das Jahr 2021 hat eine interessante steuerliche Veränderung für Immobilieninvestoren gebracht und eine positive Regelung verlängert. Zum einen wurde die Mindestmiete für die vollständige Berücksichtigung der mit einer Wohnungsüberlassung verbundenen Aufwendungen gesenkt, zum anderen gilt die Förderung des Mietwohnungsneubaus weiter.

Von Frank Kirsten, Steuerberater und Partner 

Für viele Vermögensinhaber sind Immobilien ein wichtiges Anlageinstrument, um Vermögen zu schützen und zu entwickeln. Daher ergibt es Sinn, dass Immobilieninvestoren sich mit neuen steuerlichen Regeln auseinandersetzen, um nicht in problematische Situationen zu geraten.

Ein regelmäßiger Punkt ist die steuerliche Anerkennung von Aufwendungen bei der verbilligten Überlassung von Mietwohnungen. Bis Ende vergangenen Jahres konnten Eigentümer eine vollständige Berücksichtigung der mit einer Wohnungsüberlassung verbundenen Aufwendungen nur dann erreichen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betrug. Belief sich die Miete auf einen geringeren Betrag, war die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die auf den unentgeltlichen Teil entfallenden Aufwendungen waren dann nicht abzugsfähig.

In Anbetracht steigender Marktmieten wurde die Grenze, bei deren Erreichen die Aufwendungen grundsätzlich voll abzugsfähig sind, seit Jahresanfang auf 50 Prozent des Marktzinsniveaus gemindert. Das ist grundsätzlich positiv. Eine Verkomplizierung erfährt die Rechtslage aber dadurch, dass bei einem Mietentgelt, welches mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete ausmacht, eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen ist. Nur wenn diese positiv ausfällt, sind die Aufwendungen voll abzugsfähig, sonst können sie nur anteilig geltend gemacht werden.

Maßgeblich für die Ermittlung der Marktmiete ist der Mietspiegel, sofern er vorhanden ist. Existiert kein Mietspiegel, wird die Finanzverwaltung vom ortsüblichen Mittelwert für eine vergleichbare Wohnung ausgehen. – Der Totalüberschussprognose ist – sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist – ein Zeitraum von 30 Jahren zugrunde zu legen.

Daher sind mehrere Gruppen zu bilden:
  • Das Mietentgelt beträgt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete: Die Aufwendungen sind aufzuteilen, steuerlich geltend gemacht werden können sie nur nach Maßgabe der Entgeltlichkeitsquote.
  • Das Mietentgelt beträgt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete: Die Aufwendungen können bei positiver Totalüberschussprognose insgesamt, bei negativer Totalüberschussprognose nur nach Maßgabe der Entgeltlichkeit geltend gemacht werden.
  • Das Mietentgelt beträgt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Aufwendungen können ohne Totalüberschussprognoseprüfung voll steuerlich geltend gemacht werden.
Ebenso gilt die Förderung des Mietwohnungsneubaus weiter. Die steuerliche Erleichterung wird für die Anschaffung oder die Herstellung von neuen Wohnungen gewährt, die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren ausschließlich entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. In diesem Falle kann eine Sonderabschreibung von jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur regulären Abschreibung von zwei Prozent in Anspruch genommen werden. 

Dies steht unter den folgenden Voraussetzungen:
  • Der Bauantrag für die neuen Mietwohnungen wird nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt.
  • Die Wohnungserrichtung darf nicht anderweitig mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert worden sein.
  • Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen nicht 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Berücksichtigung der Anschaffungskosten für den Grund und Boden).
  • Im Fall der Anschaffung wird die Sonderabschreibung nur gewährt, wenn die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung erfolgt.
Die Wohnfläche der neuen Mietwohnung muss grundsätzlich mindestens 23 Quadratmeter betragen, damit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann. Ist die neue Mietwohnung kleiner, kann die Förderung gleichwohl erlangt werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit sowie einem Bad/WC bestehen.

Gefördert werden nicht nur Neubauten. Vielmehr kann die Sonderabschreibung auch in Anspruch genommen werden, wenn ein Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere bei Dachgeschossausbauten) oder die Aufstockung oder ein Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude erfolgt und dadurch erstmals eine Wohnung geschaffen wird.

Je früher Investoren mit ihren steuerlichen Beratern über solche Immobilienthemen sprechen, desto besser. Die Steuerberater von Schnitzler & Partner in Mönchengladbach stehen für die Diskussionen und die anschließende steuerliche Begünstigung jederzeit zur Verfügung.



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